2006年，“收购、重组”成为中国零售商业市场年度热点，而大量资金进入商业地产市场，也使“金融+商业地产”的产品模式逐渐成熟，随着国家对房地产市场宏观调控力度逐渐加大，商业地产将进一步规范和完善。

　　2006年市场回顾

　　一、投资持续增加，但增幅不断回落

　　从2001年起，国内商业营业用房投资持续增加，估计2006年投资可实现2328亿元，同比2005年增长16.4%，但投资增幅自2003年开始已不断回落(详见表一)。投资持续增加，说明今后商业物业供给将保持增长势头。

　　二、供给基本持平，空置相对稳定，价格持续上扬

　　由于投资的滞后性，2004年以前商业营业用房投资的大幅增长，使2006年供给继续攀升。据国家统计局公布的数据，2006年1~5月份商业营业用房竣工面积为1186万平米，同比2005年增长40%，增速明显加快。据中国商业地产联盟公布的数据，2005年全国商业营业用房竣工面积约为5290万平方米，在此基础上预计2006年将突破6000万平方米，增幅在13.4%左右(详见表二)。

　　商业营业用房供给增加主要受需求旺盛的影响，因为国内经济快速发展、居民生活水平不断提高，消费者对零售业需求也不断提高。从整体供给来看，有效供给不足，导致扎堆现象加重，空置略有增加，但相对来说尚属稳定。

　　由于需求不断扩大，优质物业成为零售商业争夺的对象，外资零售商加快在华拓展步伐，外资基金则通过整体持有获取长期回报，这都促使商业营业用房价格持续上扬。据国家发改委公布的数据，2006年12月份商业营业用房的价格达到4876元/平方米，比2005年同期增长5.8%，与2006年11月相比增长0.6%。

　　三、外资渗透“广而深”

　　国内商业市场的繁荣、外资进出门槛的规范及人民币升值都对外资进入起到了催化作用。商业地产开发需要充足的资金，而商业地产具有回报稳定等特点，也得到掌握大量游资的基金公司和投资商的高度关注。因此外资进入国内商业地产市场呈现“广而深”的局面：“广”表现在外资不再局限在北京、上海等一线城市，开始逐渐拓展至二三线城市，如沈阳、成都等；“深”表现在外资的重心逐渐偏重于商业地产，并且涉及商业地产的开发阶段。从外资的类型来看，包括外资开发商资金和外资基金机构资金。

　　在外资开发商中，港资占绝对多数，达到90%以上。短短几年里，几乎所有知名香港地产开发商都已进入内地，如恒隆、新鸿基、太古、九龙仓、新世界等，其项目遍布国内一线城市，同时也正向二三线城市进军，其中最典型的是长实集团及和黄地产组成的“长和系”(详见表三)。

　　在外资基金方面，根据森拓普监测，2006年总投资与收购规模超过220亿元人民币，比2005年有较大幅度的增长。它们主要来自美国，也不乏一些亚洲国家的基金(详见表四)。

　　四、并购重组促成“金融+商业地产”模式

　　由于商业地产开发规模的有限性和滞后性，外资短时间内大量进入必然会加剧了市场的并购与重组，2006年成为国内商业地产市场“并购与重组”年。主要案例包括：华润集团入股深国投51%的股份、平安信托入主深圳中信城市广场、深圳京基收购铜锣湾广场深圳华发北店、美国保德信注资深圳怡景中心城10亿元、太古地产联手摩根士丹利开发北京朝阳区新三里屯项目、凯德置地入股河南建业集团及华润与新鸿基共同开发杭州万象城项目等。

　　大量外资进入、并购重组日渐频繁，使国内商业地产市场逐渐进入“金融+商业地产”产品化阶段，大多数地产开发商以制造“金融产品”的方式进行商业地产开发及运营，创造更高商业价值。“金融+商业地产”产品化是国内商业地产良性发展的必由之路。

　　五、宏观政策规范完善市场

　　2006年1月，商务部颁布《〈外商投资商业领域管理办法〉的补充规定》，主要内容是“对于同一香港、澳门服务提供者在内地累计开设店铺超过30家的，允许香港、澳门服务提供者控股，出资比例不得超过51%”，这有利于吸引港澳资金进一步流入内地商业地产市场。7月，国务院六部委颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，则对外资炒作内地商业地产作出了一定限制。

　　2007年市场展望

　　一、《城市商业网点规划》提高开发门槛

　　商务部将于2007年出台《城市商业网点规划条例》，规定各城市需要编制《城市商业网点规划》，并建立大型商业网点听证制度。

　　二、零售商业快速扩张成主要推力

　　2007年，台湾新光三越百货将在北京和重庆开设中高档百货店，西武百货计划在沈阳、北京、上海开设高档百货店，沃尔玛、家乐福、乐购、易初莲花都将新开大约20家门店；未来3年内，服装业巨头博洋计划拥有10家以上内地大型百货商场，而百佳也有意在上海增开10家超市，并启动其华东战略。

　　三、开发与管理模式走向成熟

　　商业地产的开发经营模式有所调整，“订单式”开发和以长期持有为主的“租售模式”增多。2006年各大城市新增的重点商业项目的基本销售比率显示，其中只有20%面积用于出售，而80%用于租赁。

　　四、人民币升值加速外资并购与持有

　　据海关总署公布数据，2006年全年人民币兑美元汇率升值3.35%。这直接影响以人民币计价的资产价格上升，而国内多数商业物业均地处城市中心地段，有较高并购与持有价值，因此目前摩根士丹利、麦格理、荷兰国际、美林集团等外资基金和SM集团、凯德置地、和黄地产等外资地产开发商,都已进入中国商业地产市场。预计人民币仍然面临较大升值压力，外资并购与持有内地商业项目的势头仍将持续。

　　五、多重因素影响不同区域市场走势

　　环渤海区域持续变热。北京地区主要受2008年奥运会的影响，商业地产需求和供给将得到不断提高，天津受国家政策的扶持，国家级滨海新区开发逐步推进，商业环境逐渐趋热。

　　长三角区域逐渐完善和成熟。如杭州原有的商业格局会受到冲击，原先比较弱势的副中心将走强，而南京大型高档综合型购物中心和中低档批发零售市场成为主流，两极分化严重，也将逐步进入调整期。

　　珠三角区域继续领跑。深圳商业地产“长期持有”开发模式仍领先全国，大型购物中心开发继续是未来发展重点；广州市场商业趋向分散，将会逐渐形成多个区域中心，大型商业物业将逐渐得到发展。

　　中西部区域快速发展。大量资金逐渐流向二三线城市，加速推动西部商业地产开发。重庆将逐渐向高档次商业物业调整，众多地产大腕进军成都高档商业地产及商业土地大规模放量，未来市场竞争会日趋激烈。